問與答

若都更範圍內 70%–80% 地主有意願，元捷建設願意無條件開說明會，說明都更程序及替地主評估都更效益。元捷可以免費先行畫圖、試算面積，並試分配，讓每位地主可以知悉要出資多少共同負擔，可分回多少權利價值或是坪數及車位，明確判斷要不要都更重建。 前期試算係供評估參考，實際權益及費用仍依個案條件、契約及核定計畫確認。

臺北市於2026年公告「修訂臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案（第一階段）」，劃定93處更新地區、1,214.26公頃，較2018年公告之655公頃增加559.26公頃。 透過全市通盤檢討，綜合城市環境、建築物情況與公共建設，促進都市再生。更新地區內的案件，仍須確認個別基地範圍及適用法定門檻；一般公劃更新地區原則上須符合所有權人數及面積均「超過75%」的規定，並非僅計算住戶意願。 更新地區範圍與公告

防災型都更以改善危險建築物、降低地震風險及提升居住安全為目標，透過都市更新程序及相關獎勵，協助符合資格的建築物重建。 中央「耐震能力不足而有明顯危害公共安全」認定，以及臺北市的防災型都市更新細部計畫，屬不同規範層次，應分別檢核。ID值小於0.35、建築年代、合法建築資格及基地條件，須依所申請制度的現行規定判斷，不能只憑屋齡認定所有獎勵均適用。 臺北市防災型都更官方說明

容積獎勵是鼓勵危險建築物更新重建的措施。臺北市防災型都更，依計畫條件就結構安全、耐候韌性、居家防災及環境友善等項目檢核，符合規定者得申請相關獎勵。 中央的原建築容積相關規定與地方防災獎勵，計算基礎不同。能否併用、適用上限及是否另有海砂屋或容積移轉條件，均須逐案檢討，並以主管機關審議核定為準。 防災型都市更新計畫及檢核文件

臺北市防災型都更常見的獎勵說明為基準容積30%，須符合計畫適用對象及結構安全、耐候韌性、居家防災、環境友善等條件，並經審議核准。 「原建築容積」與「基準容積」不能混為同一計算基礎，亦不代表所有案件都能直接取得固定倍數。高氯離子混凝土建築物、其他獎勵與容積移轉之適用及總量上限，應依基地條件另行檢討。 臺北市防災型都市更新細部計畫

都市更新事業計畫報核的同意比例，須依都市更新條例第37條及案件類型判斷。一般公劃更新地區為超過四分之三，非公劃更新地區為超過五分之四，並須分別計算私有土地、私有合法建築物所有權人數及其所有權面積；法定特殊情形另有規定。 防災型都更資格與報核同意比例是不同事項，須同時檢核。新北市方案也應另依其適用制度確認，不能直接套用臺北市條件。 都市更新條例第37條

應確認更新方式、基地規模、合法建築資格、耐震評估或建築年代等條件，並依最新公告之細部計畫辦理。 基地面積、ID值及使用執照日期等條件，須依現行計畫與例外規定一併檢核。 臺北市曾修訂放寬適用對象，建議由專業團隊先確認基地是否符合最新規定，再進行獎勵試算。 現行計畫及申請文件

先確認基地及建築物的適用資格，依所申請制度辦理結構安全性能評估，備妥合法建築物證明、評估報告及其他必要文件，由專業團隊協助向主管機關提出申請。 後續仍須完成都市更新計畫審議、建築許可及工程等程序，不是送出耐震評估報告就能直接拆除重建。

都市更新係對屋齡較高、機能不良或具危險性的老舊房屋進行重新規劃與整頓。 都市更新有3種處理方式： • 重建：拆除原有建築，重新興建，並配合住戶安置及公共設施改善。 • 整建：改建、修建建築物或充實設備，改善外觀與公共環境。 • 維護：加強土地使用與建築管理，改進公共設施，維持良好狀況。

1、資格與結構安全評估：確認適用方案及應備耐震評估文件。 2、文件及計畫提交：將合法建築物證明、結構安全性能評估及計畫文件，依程序送交主管機關。 3、計畫審議與核定：完成必要的公開展覽、意見處理及審議。 4、建造執照及工程：依核定內容與適用期限申請建照，完成後續施工及驗收。 各方案的報核、建照申請期限及延長規定不同，應依最新公告及個案核定條件確認，不宜一概認定為核定後一年。

都市更新包含重建、整建及維護，透過有計畫的土地再開發及建築改善，復甦都市機能、提升防災效益，使居住環境更安全、更舒適。 重建案件可依適用條件申請容積獎勵及相關稅捐優惠，提升土地與建物的使用價值。公開展覽、審議與相關法定程序，也提供所有權人表達意見及權益保障的機會。 實際獎勵、分配及稅捐優惠仍依個案與法令確認，不代表每案均有相同成果。

有可能被納入依法核定的都市更新範圍，但「沒有簽合建契約」不等於立即喪失所有權，也不等於已同意所有條件。 都市更新可採協議合建、權利變換，或符合法定條件的部分協議合建與部分權利變換。案件仍須達適用同意門檻，完成法定審議及核定程序。所有權人可依法了解計畫、提出意見及主張權益。 官方實施方式比較

都市更新並非所有實施方式都要求全體簽署同一份合建契約。符合適用法定同意比例及其他要件，並依法核定的計畫，可能以權利變換處理未達成協議的部分。 權利變換須由專業估價師查估更新前後權利價值，再依共同負擔及分配原則擬定計畫，交由主管機關審議。不能簡化為「80%同意就立刻強制全體都更」，也不是政府直接任意決定居民坪數。 官方實施方式比較

協議合建由地主與建商約定分配及權利義務，包含選屋、找補、稅費、租金補貼、工程品質、信託及履約保障等。 合約常有數十頁，應詳閱正文、附件及面積定義，確認各項承諾是否明確記載，必要時請專業人員協助審閱後再簽署。

權利變換透過專業估價及法定審議程序，檢核權利價值、共同負擔與分配內容，並有依適用情形申請稅捐減免的可能。 稅捐優惠並非一律全免；土地增值稅、契稅及其他稅負，應依抵付共同負擔、現金補償、更新後移轉等情形分別確認。 如希望比較合建契約與權利變換結果，應將可否擇優、比較基準、行使期限及處理方式明確寫入契約，不能僅靠口頭承諾。 都市更新稅捐減免

都市更新依都市更新條例辦理，處理方式包含重建、整建及維護；危老重建依都市危險及老舊建築物加速重建條例辦理。 兩者在基地資格、同意比例、審查程序、獎勵項目及適用期限等方面不同。容積獎勵並非每案固定為同一區間，應依基地條件及現行規定逐案檢討。

合約內容繁雜，應看清各項權利義務及細節定義，特別是整合期限、解約條件、權利轉讓、分配方式、稅費、信託及履約保障。 若缺乏明確期限及退出機制，可能造成長期綁約，影響後續合作選擇。爭議處理及訴訟所需時間因案而異，不能預設固定年限。

• 整合期限、解約條件及定義、合建法源、是否禁止轉讓。 • 分配比例的計算項目、坪數定義、容積移轉如何分配。 • 選屋的樓層及面積限制、車位種類、尺寸與選位規則。 • 租金補貼期間、起算點、發放條件與延遲完工處理。 • 信託範圍、履約保障及資金管理。 • 營業稅、土地增值稅及其他稅費的負擔與減免。 • 找補辦法、建材規格、公設比、保固及交屋驗收條款。 應將重要條件以清楚文字及附件納入契約。

可能有適用優惠，但不能一概認定「先都更完再轉移」一定最省稅。 都更稅捐減免取決於實施方式及移轉態樣；例如依權利變換取得土地後的第一次移轉，符合規定可減徵土地增值稅40%，與特定情形免徵不同。 贈與或買賣還涉及其他稅目、取得成本與家庭安排，應將都更前後的完整稅負一起試算，再確認移轉時點。 財政部土地增值稅減免說明

自主更新可由住戶組成更新會，結合專業團隊處理規劃、資金、發包及工程，地主須共同承擔管理及資金風險。 建商參與的案件，依契約及實施方式分配權益，通常由建商承擔約定的資金投入與開發作業。 公辦都更由政府主導推動，實際招商、實施與分配仍依各專案制度，不宜簡化為政府直接當建商。 哪一種更有利，應比較地主資金能力、基地條件、時間、風險、分配結果及合作保障。

可能的優點：提升耐震與建築安全、增設電梯與停車空間、改善採光與居住機能，並配合退縮及公共環境改善。 需要評估的影響：分回室內面積及土地持分可能改變、搬遷及過渡居住安排、稅費與管理費增加等。 房屋稅、可分配面積及停車位配置均依個案而異，不應以固定倍數或結果作為保證。

都更須經整合、計畫審查、施工、取得使用執照及登記等階段，沒有所有案件一致的完成年限。 規劃時可將各階段分開估算：更新單元及整合籌組、事業與權利變換計畫審查、工程實施、使照與登記、完成備查。實際時間受共識程度、產權、審查補正、建築規模及施工條件影響。 「審查加速」不代表從整合到交屋全部只需2至3年，應以個案進度表與契約約定確認。

可以。住戶可評估以更新會作為實施者，或委託具專業能力的建設公司、建築經理公司及其他團隊協助執行。 不同安排下，法定實施者身分、出資責任、授權範圍、費用及風險不同，應先釐清契約與組織分工，再選擇適合的模式。

168專案是臺北市針對符合條件案件推動的都市更新審查加速機制。常見說明為所有權人100%同意的案件，事業計畫或事業計畫與權利變換計畫併送，可依專案流程加速審查。 「6個月、8個月」屬特定條件下的審查目標，並非從整合到交屋的保證工期；適用資格、計算方式、補正及最新專案內容，應以市府公告確認。

應先確認土地位於都市計畫範圍、是否屬已劃定更新地區、是否符合當地更新單元劃定標準，以及建築物狀況與採用的重建、整建或維護方式。 屋齡只是判斷因素之一，不宜只用「滿30年」或「滿20年」認定一定能辦理。基地範圍、合法建築、產權及同意比例，也需一起檢核。

不同都更方式、基地條件及建築設計，所需費用不同，大致包含： 一、建築工程費用。 二、規劃、估價及權利變換相關費用。 三、信託及管理費用。 四、稅捐。 五、各項申辦費。 六、搬遷、租金補貼及其他必要費用。 資金可依模式由地主、出資者、建商或融資安排支應。是否需要地主現金出資、出資額度與共同負擔，應透過個案試算及契約確認。

1、改善居住品質及環境，提升建築耐震與安全。 2、改善建築外觀與機能，提升土地及建物使用價值。 3、改善市容與公共環境。 4、依法參與計畫審議與權益保障程序。 5、符合規定的案件可申請容積獎勵及地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等優惠。 實際優惠須依適用制度、實施方式及個案條件判斷。

1、建蔽率：建築面積與基地面積的比率。例如基地100坪、建築面積45坪，建蔽率為45%；其餘空間仍須依退縮、法定空地等規定配置。 2、容積率：計入容積的總樓地板面積與基地面積的比率。例如基地100坪、容積率225%，基準容積樓地板面積為225坪。 容積樓地板面積不等於全部權狀面積；可蓋樓層數另受高度、建蔽率、設計及其他法令限制，不能單靠容積率保證可蓋幾樓。

為鼓勵都市更新及提升公共利益，符合條件的案件可在法定容積基礎上申請額外容積，增加重建的可行性。 試算例：基地1,000坪、容積率225%，基準容積為2,250坪；若個案核准以基準容積計算的50%獎勵，則為2,250 × 1.5＝3,375坪容積樓地板面積。 免計容積、陽台、公設及停車空間需另依法規與設計計算，不能直接以固定倍數推算權狀面積。上述僅為計算示例，非特定案件核定值。

應先釐清比較的是權狀面積、主建物面積，還是實際室內使用面積，並確認車位及公設是否另計。 分回結果受基地容積、獎勵、營建成本、市場價格、共同負擔及分配方式等因素影響，不能保證「一坪換一坪」，也不能以市場常見分配比例直接套用所有案件。 建議依個案圖面與試算，清楚比較更新前後面積及價值。

臺北市自主更新補助依階段及資格申請，可包含設立都市更新會、擬具事業計畫及權利變換計畫等。 分階段補助資訊如下，申請前須確認最新要點： • 設立都市更新會：最高80萬元，籌組階段40萬元、核准立案階段40萬元。 • 擬具都市更新事業計畫：最高250萬元，依簽約、公開展覽及核定等階段分為50萬元、125萬元、75萬元。 • 擬具都市更新權利變換計畫：最高250萬元，同樣依階段分為50萬元、125萬元、75萬元。 補助額度、申請時限、適用對象、預算及是否可重複請領，須依申請當時最新要點確認，並非所有案件均可全額領取。

委建：地主委託專業團隊規劃及興建，依契約安排資金、發包與管理，原則上無須按合建比例與建商分配開發利益，但地主須承擔約定的成本及風險。 合建：地主與建商依契約合作，約定土地、建物、車位及費用分配，並由建商依約出資及執行開發。 委建是否公開招標、合建採個別或集體協商，均應依個案制度及契約確認，不是一律相同。

權利變換是由更新範圍內的土地及合法建築物所有權人、相關權利人或實施者，提供土地、建築物、權利或資金參與都市更新，依更新前權利價值、出資及法定程序，分配更新後房地或權利金的制度。 透過估價、共同負擔及分配計畫，將更新前後的權利關係具體化，並經主管機關審議。

1、採權利變換時，依更新前權利價值比例、共同負擔及核定計畫，計算可分配的更新後房地價值；採協議合建時，依合法有效的契約約定辦理。 2、依法不參與分配或未達最小分配面積單元等情形，得依適用規定辦理現金補償。 3、選屋位置與樓層須依個案選配規則，不能保證原址原配。相同位置有多人申請時，依規定協調或抽籤。 4、違建不能直接視為與合法產權相同的分配權利；其拆遷補償或安置是否適用，須另依計畫及規定確認。